Les hausses de taux, la tokenisation n’ont pas beaucoup d’importance pour Hive Mind de la CRE – Observateur commercial

Fles gens gagnent bien leur vie dans le secteur de l’immobilier.

Il n’y a pratiquement personne dans une entreprise qui ne souhaite pas savoir quelles seront les conditions dans deux ans, dans cinq ans. Le mot « visionnaire » semble être plus utilisé dans les affaires que dans la religion.

Bien sûr, bon nombre des événements qui façonnent nos vies ne sont pas ceux qui ont été universellement prédits. Appelez-moi le “visionnaire” qui a prédit la crise du COVID-19.

Mais cela n’empêche pas les gens d’essayer. Le cabinet d’avocats Seyfarth Shaw, fort de 900 personnes, fait ce qu’il lui dit de faire Enquête sur le sentiment immobilier Chaque année, les attitudes de 128 gestionnaires immobiliers à travers le pays sont mesurées pour voir ce qu’ils pensent de l’avenir. Parmi leurs conclusions, les sciences de la vie sont la forme d’espace commercial la plus en vogue et la plus demandée, et 67 % prévoient une baisse significative et continue des marchés des bureaux du quartier central des affaires au cours des deux prochaines années.

Ron Gart, associé de Seyfarth et président de la pratique immobilière de Washington, a expliqué ce que tout cela signifie dans une interview avec Tenant Talk plus tôt ce mois-ci. En voici les points saillants, édités par souci de brièveté et de clarté.

Quelles sont vos attentes globales pour le marché de l’immobilier commercial en 2022 ?

Une écrasante majorité de 84% se disent très optimistes cette année. Et c’était à peu près le même pourcentage que l’année dernière, et l’année dernière a été une année de gangbuster immobilier. L’Ukraine était loin à l’horizon et il y avait une notion d’une sorte de hausse des taux et l’inflation commençait à se manifester, mais fin janvier début février, il y avait clairement beaucoup d’optimisme.

L’une des choses qui m’a frappé au sujet du rapport, c’est ce qu’il disait au sujet de tokenisation et que c’est globalement un non-démarreur pour l’immobilier ou l’immobilier commercial. Je me demandais si toutes les grandes innovations techniques dont nous avons entendu parler comme la crypto-monnaieChaîne de blocs et le métaverse, ainsi que la tokenisation, seront des événements immobiliers. Que pensez-vous de ces choses ou que dit l’enquête à leur sujet ?

Beaucoup de ces articles existent depuis sept à huit ans maintenant, à peu près exactement. Et il y a environ cinq ans, on a pensé à la blockchain et à la façon dont elle prendrait le contrôle de l’industrie du titre. Et franchement, jusqu’à récemment, c’était le silence. Eh bien, je pense qu’il y a eu quelques transactions. [But] 97 % ont déclaré que cela n’en faisait pas partie [their] stratégie de capital.

Et quand vous le décomposez, cela a du sens. Premièrement, il y a un manque de compréhension de ce qu’est la tokenisation, de son fonctionnement et de son fonctionnement dans le secteur immobilier. Ensuite, il y a un manque de réglementation, que ce soit en termes de crypto-monnaie ou de tokenisation et de technologie. Vous faites affaire avec une industrie immobilière qui est par nature une industrie conservatrice. L’immobilier n’est pas rapide. De toutes les industries, l’industrie immobilière est plus lente à accepter ce type de changement.

Les personnes qui répondent à notre enquête sont des investisseurs et elles ont de multiples sources de capital et de dette, et la dette est encore relativement bon marché, de sorte qu’elles ne sentent pas qu’elles doivent s’appuyer sur la tokenisation à ce stade.

Ces nouvelles industries donnent-elles aux investisseurs l’assurance qu’ils combleront les espaces et seront là pour payer les factures?

La bonne réponse pour l’instant est que personne ne le sait. Aucune conclusion ne peut en être tirée, ni positive ni négative. Les partisans de la tokenisation immobilière croient clairement qu’il existe un marché, qu’il existe un moyen d’investir, mais je pense que les répondants à notre enquête ne sont pas prêts à analyser ce backend car le frontend est si difficile à prendre en main.

Parlez-moi un peu de la hausse des taux d’intérêt. Il semble que chaque année depuis 20 ans, nous soyons menacés d’une hausse des taux d’intérêt. C’est l’année où ça se passe réellement. Et je pouvais voir que ce serait mauvais à la fois pour investir et louer de l’espace. (Note de la rédaction : cette entrevue a été réalisée peu de temps avant la Réserve fédérale a commencé à augmenter les taux d’intérêt.)

Sur le front des taux d’intérêt, oui, on s’attend à trois ou quatre hausses. Disons que pour l’instant c’est à environ 100 points de base d’où nous sommes maintenant. Si vous revenez à 2018 ou 2017, je pense que le taux du Trésor à 10 ans était à peu près le même qu’aujourd’hui plus ces points de base. Et 2017 et 2018 ont été de très bonnes années pour conclure des affaires.

Nous ne croyons pas que les taux d’intérêt projetés auront une incidence importante sur la prise de décision, à une exception près. Avec des hypothèques résidentielles, des achats de maisons et peut-être en affaires [real estate] même là où la hausse des taux d’intérêt est à craindre. Les courtiers vous diront : « Hé, agissez maintenant avant que les taux d’intérêt ne soient XYZ plus élevés. » Cela peut donc accélérer certaines décisions de carrière.

Avec cette mise en garde, qui serait en fait un accélérateur, la plupart des gens aujourd’hui sont soit peu inquiets, soit envisagent de modifier leur stratégie d’investissement en prévision d’une hausse des taux. S’il atteint 200 points de base, ce pourrait être une autre histoire. Dans notre sondage, 50 % d’entre eux déclarent clairement qu’une fois que vous dépassez 100 points de base, le seuil auquel ils s’inquiètent est supérieur à 100 points de base. Nous sommes toujours dans un environnement de taux d’intérêt incroyablement bas.

Si vous passez de 0 à 1, c’est une énorme augmentation en pourcentage (infiniment, en fait), mais vous êtes toujours à un taux assez bas.

C’est vrai, et chaque homme d’affaires a des marges de crédit en fonction de sa source de capital et/ou de dette, et bien sûr lorsque les taux d’intérêt augmentent, cela affecte sa prise de décision. Comment les intégrez-vous aux travailleurs à distance – de combien d’espace avez-vous besoin, les choix auxquels vous êtes confrontés aujourd’hui et l’espace dont vous pourriez disposer demain ? Tous ces éléments ne sont que des facteurs que vous devez prendre en compte. [Interest rates] sont un autre facteur dont vous auriez dû tenir compte au cours des 10 dernières années. D’un point de vue pratique, nous pensons que cela n’aura pas d’impact dramatique en 2022.

L’une des choses qui m’a vraiment frappé à propos de l’enquête, c’est l’idée que sciences de la vie et location unifamiliale sont considérés comme les secteurs les plus opportunistes en 2022. Et je suis juste curieux de voir comment cela se compare aux années précédentes.

Pour nous, cette notation fait fureur pour investir depuis trois à cinq ans. Cela a été critiqué un peu plus que pour IL G [pro-environment, social justice and good governance investing] appréhensions. Le Congrès l’examine également [single-family rental] Secteur.

Jetez également un coup d’œil aux sciences de la vie et ce que nous avons vu, c’est qu’en cette période de COVID, il y avait un certain nombre d’entreprises qui pouvaient poursuivre non seulement des vaccins, mais d’autres technologies axées sur la conception médicale. Cet espace a connu une augmentation significative du besoin d’espace supplémentaire. Si vous êtes du côté des propriétaires et que vous pensez aux perspectives de croissance, ce n’est peut-être plus un cabinet d’avocats. Ce n’est peut-être plus un groupe de pression. Mais les sciences de la vie ont du sens car elles semblent être une industrie en croissance qui devrait se développer au cours des sept à dix prochaines années. Ils aiment la croissance et peut-être même la fin de partie et contribuent à la santé publique.

Il y a des couloirs comme dans le DC Marketplace et le corridor I-270 dans le Marylandoù cela a été une source primaire de développement.

Les sciences de la vie ne nécessitent-elles pas un engagement coûteux et une fois que vous avez commencé, il n’y a pas de retour en arrière ? Une entreprise des sciences de la vie ne peut pas mener de recherche et développement dans le même environnement qu’un cabinet d’avocats. Je me demande à quel point cela les inquiète.

Je pense qu’il y a un certain niveau d’inquiétude, au moins sur deux fronts : un entrant et un sortant. La plupart des fournisseurs de laboratoire sont très préoccupés par la sécurité pour des raisons évidentes. Ils intègrent donc une protection afin que les propriétaires n’aient pas accès à l’espace du laboratoire et qu’ils ne sachent pas nécessairement ce qui s’y passe. Ainsi, lorsque vous entrez, quelqu’un doit réfléchir à la tolérance au risque par rapport à ce qui se passe dans la pièce, sinon vous auriez la possibilité d’inspecter 24 heures à l’avance.

Et puis vous avez un problème pour sortir dans 10 ans ou cinq ans ou 15 ans. A quoi ressemble cette pièce ? La zone peut-elle être relouée ou doit-elle être une démolition totale ?

En ce qui concerne les maisons unifamiliales, il s’agit également d’un marché relativement nouveau. Je suis donc curieux de savoir si cela préoccupe les investisseurs, car lorsque le marché est porteur, vous pouvez rendre les propriétés financièrement viables, mais si vous ne le faites pas, vous avez un peu de marge de manœuvre ?

Au moins aujourd’hui, la question sera, oui, il y a des doutes. L’augmentation des loyers pour les maisons unifamiliales était d’environ 14% l’an dernier. Vous pouvez avoir des unités individuelles qui sont vacantes et vous avez beaucoup de très gros acteurs dans cet espace et ils sont bien capitalisés et ils ont les mêmes équipes d’exploitation qui s’occupent des postes vacants à court terme. La réalité est qu’il existe un marché très, très dynamique pour la location de maisons unifamiliales.

Cela a évidemment été accéléré pendant le COVID. Les gens voulaient plus d’espace. Ils ne pouvaient pas nécessairement s’offrir une maison. Bien sûr, le marché a vraiment pris de l’ampleur au cours des deux dernières années et demie à trois ans, mais il s’agissait d’une autre accélération du marché qui, dans une certaine mesure, a commencé avec la génération Y n’ayant peut-être pas l’argent pour acheter une maison. Maintenant que les taux d’intérêt et les taux hypothécaires augmentent, certaines personnes vont se retirer du marché des maisons unifamiliales. Alors maintenant si vous êtes une famille, plus d’une personne et que vous pouvez louer une chambre, [but] Vous ne pouvez pas acheter cette maison à cause des intérêts hypothécaires, vous venez de créer un plus grand marché pour la location de maisons unifamiliales.

Je ne sais pas combien de temps cela va durer. Je n’ai pas de boule de cristal.

L’autre facteur de risque, si vous voulez, est de savoir si le Congrès tentera de réglementer le marché de quelque manière que ce soit.

Je vois que l’inflation est une préoccupation majeure pour vos répondants car elle bat le travail, la chaîne d’approvisionnement, les problèmes de virus et le travail à domicile. Pourquoi était-ce? Toutes ces autres choses semblent être de bonnes choses à craindre.

L’année dernière, le défi n° 1 était le COVID-19. Notre analyse est la suivante : les 3 principaux sont des problèmes purement économiques, et si vous suivez la ligne de pensée que nous avons depuis des années, les fondamentaux de l’industrie immobilière sont clairement ce qui l’industrie respecte. COVID s’en est sorti. C’est devenu un problème à part entière.

Maintenant que le COVID recule, les défis économiques auxquels notre industrie est confrontée, les fondamentaux, reviennent au premier plan et ce sont l’inflation, la main-d’œuvre et la chaîne d’approvisionnement. Si vous parlez à des gens de l’industrie de la construction, attendez-vous à des augmentations de coûts de 15 à 50 %. Cela affectera votre décision d’entrer, ce que vous réalisez en fin de compte et vos opérations au milieu.

L’inflation peut être un phénomène effrayant. où est-ce que ça se termine À quelle hauteur est-ce? Combien de temps cela prend-il? Pour ceux d’entre nous d’une certaine génération, dans les années 70, et comment cela a eu un impact sur notre économie pendant 15 bonnes années – c’est une de ces choses, ça a une aura à ce sujet. Les professionnels de l’immobilier aiment connaître les règles, et ils s’y tiendront. C’est l’inconnu qui inquiète au plus haut point les professionnels de l’immobilier.

durazy