Les hausses de loyer post-Marshall Fire de Boulder sont-elles inflationnistes ou habituelles ?

Mike Linksayer via Flickr Creative Commons

samedi 16 avril 2022

Estelle Smith vit à Martin Acres depuis janvier 2021 en tant que première locataire d’une maison nouvellement achetée. Son loyer a augmenté exactement une fois : il est passé de 2 100 $ à 2 465 $ lorsqu’un colocataire est arrivé après six mois, ce qui “semblait juste, je pense”, a déclaré Smith.

Elle a donc été surprise lorsque plus tard cette année-là, son propriétaire a suggéré un prix plus élevé une fois le bail de Smith et de sa colocataire expiré : 535 $ de plus par mois, soit une augmentation de 22 %.

C’était particulièrement troublant parce que le propriétaire de Smith a récemment envoyé un e-mail au service d’inscription de Martin Acres pour l’avertir de la hausse des prix à la suite de l’incendie de Marshall, qui a forcé des milliers de personnes à quitter leur domicile.

“On a juste l’impression qu’elle profite de la situation”, a déclaré Smith.

Smith n’est pas le seul à se demander si les récentes hausses de loyer pour le cours très coûteux de Boulder sont à la hauteur – les augmentations à deux chiffres ne sont pas nouvelles, après tout – ou quelque chose de plus sinistre. Gouter sur les prix des biens de première nécessité après une catastrophe naturelle est illégal, ont averti à plusieurs reprises les élus, mais il ne semble pas y avoir de poids réel derrière leurs propos.

Les propriétaires disent qu’ils n’ont reçu aucune indication de l’État sur ce qui est et n’est pas un montant acceptable pour augmenter les loyers, et les responsables de l’État ont refusé de répondre aux questions sur les lois spécifiques ou les mesures prises contre les contrevenants présumés.

“C’est essentiellement” S’il vous plaît, ne le faites pas “”, a déclaré Caleb Dickinson, propriétaire de Fox Property Management, basé à Louisville, et conseiller local.

règles du marché

Après l’incendie de Marshall du 30 décembre, chaque réunion du conseil municipal de Boulder a commencé de la même manière : le maire a rappelé aux habitants que “la loi du Colorado interdit de gonfler le prix de certains produits, biens ou services essentiels lors d’une catastrophe à la demande”. Les boulderistes qui pensent avoir été victimes de prix abusifs ont été encouragés à appeler le procureur général du Colorado ou à visiter le site Web mis en place pour signaler de telles pratiques : StopFraudColorado.gov.

En haut de cette page se trouve un message sur la création de Marshall Fire[d] Un terreau fertile pour les escrocs. » Un lien invite les utilisateurs à en savoir plus, y compris une page sur les prix abusifs après l’incendie. Le logement n’est pas mentionné.

Les directives publiées énumèrent simplement “les matériaux de construction, les consommables, les fournitures d’urgence, le carburant, les fournitures médicales, etc. autres nécessités” (Emphase ajoutée) comme ceux pour lesquels des « prix gonflés » indéfinis ne peuvent être facturés sans potentiellement violer la loi promulguée pendant la pandémie.

Logement est couverts par les lois de l’État contre les “pratiques commerciales trompeuses”, a clairement indiqué le procureur général du Colorado, Phil Weiser, lorsqu’il a envoyé des lettres aux sociétés de location en ligne en janvier après que “certaines sociétés de location aient excessivement augmenté leurs tarifs”.

Un communiqué de presse du bureau de l’AG ne contenait aucune définition concrète ni même d’exemple. Aucun document publié fourni par l’État ne définit les loyers abusifs lors d’une catastrophe ; En dehors des périodes de crise, le Colorado interdit la plupart des formes de contrôle des loyers.

“Il n’y a pas de règle claire”, a déclaré Dickinson. “Je ne trouve rien de fer.”

BARHA non plus, la Boulder Area Rental Housing Association. Le président Todd Ulrich a déclaré que l’avocat de BARHA avait ri lorsqu’il avait posé des questions sur la loi de l’État concernant les loyers abusifs.

“Il n’y a pas de définition légale”, a poursuivi Ulrich. “Du moins pas dans la loi de l’État.”

Un porte-parole du bureau du procureur général a retiré une interview offerte battement de rocher et a refusé de répondre à des questions d’application spécifiques, des définitions ou des conseils pour les propriétaires et les locataires.

“Étant donné où nous en sommes dans notre processus d’examen”, a écrit Emily Wenger par e-mail, “il ne serait pas approprié de discuter de cette question pour le moment”.

Wenger a fourni un lien vers la recommandation d’une page, qui elle-même semble suggérer qu’il n’y a pas de limites aux augmentations de loyer.

Il n’y a pas eu de hausse des prix, dit-on, si les “vendeurs” (en l’occurrence les propriétaires) “peuvent prouver que les augmentations de prix sont directement imputables aux surcoûts facturés par les fournisseurs du vendeur ou d’autres conditions du marché hors du contrôle du vendeur.”

‘Tout ce que vous voulez’

Avec 1 000 maisons détruites par l’incendie, beaucoup plus de personnes regardaient soudainement le même petit groupe d’appartements – les conditions de marché idéales pour la hausse des prix.

Les loyers du comté de Boulder ont augmenté de 4,4 % jusqu’à présent en 2022, soit le double du taux de la même période l’an dernier. Les augmentations saisonnières des loyers – les loyers ici chutent généralement en hiver et augmentent à nouveau au printemps – ont également commencé plus tôt à Boulder et Broomfield, a déclaré Rob Warnock, associé de recherche principal chez Apartment List.

“Dans les comtés de Boulder et de Broomfield, les augmentations saisonnières des loyers ont commencé environ un mois plus tôt”, a déclaré Warnock, “et les prix ont augmenté dans ces comtés plus que dans d’autres”.

Il est impossible de dire avec ces données limitées que le Marshall Fire a causé directement cette surtension, a averti Warnock, mais “la théorie a du sens”.

“Les incendies ont affecté à la fois l’offre et la demande : ils ont créé plus de demande en évinçant les maisons et ont réduit l’offre de logements disponibles en les détruisant”, a déclaré Warnock. « La théorie est que si les gens veulent déménager dans la même communauté, la compétitivité devrait avoir augmenté. Les changements de prix sont cohérents avec cela.

Les coûts ont augmenté avec l’inflation, donc une certaine augmentation est justifiée. Il sera beaucoup plus difficile de prouver les prix abusifs – la responsabilité en incombe au locataire.

“Les gens peuvent certainement dire:” Mes dépenses ont augmenté et j’augmente mon prix “”, a déclaré Dickinson. “Il faut prouver le contraire. Personne ne gagnera aucune de ces affaires. Vous n’allez pas engager un avocat et vous attaquer à une entreprise qui est vraiment compliquée sur le plan juridique.

“Les gens s’en tireront en faisant ce qu’ils veulent.”

Maximiser les ventes

Ulrich, qui dirige également une société de gestion immobilière, a déclaré que l’approvisionnement s’améliorait car les maisons endommagées par la fumée et l’eau étaient à nouveau habitables. Les propriétaires de résidences secondaires ont également proposé aux victimes des maisons vides. Certains propriétaires ont en fait dû baisser les loyers après avoir initialement tenté de les augmenter, a-t-il déclaré.

Dickinson a écrit une lettre à ses clients, partagée avec battement de rocherles a mis en garde contre la facturation de loyers beaucoup plus élevés, proposant des augmentations de 0 à 5% pour le chiffre d’affaires des locataires et jusqu’à 8% pour les propriétés avec chiffre d’affaires.

« Si nous essayons de maximiser vos revenus cet été », a-t-il écrit, « nous pourrions potentiellement augmenter les loyers de toutes les propriétés de 15 à 30 %, ce qui nous mettrait certainement tous les deux en danger juridique car nous expulserions des centaines de familles et ne pourrions pas rationaliser cette augmentation. 12,5 % peuvent être suffisants pour déposer une plainte et nous ne voulons pas nous approcher de cette limite. »

Ces chiffres étaient basés sur des recherches indépendantes sur les prix abusifs d’autres produits comme l’eau lors de catastrophes passées, a déclaré Dickinson. Lui et Ulrich n’étaient au courant d’aucune instruction de l’État pour les propriétaires ou les gestionnaires immobiliers quant à ce qu’est et ce qui ne l’est pas.

Ulrich a sa propre définition, suivant la célèbre maxime sur l’obscénité : “On la reconnaît quand on la voit”.

Les cas de véritables hausses de prix sont assez rares, a déclaré Ulrich. La plupart des clients de Dickinson “ont réagi positivement” lorsqu’il leur a suggéré de “faire[leur]part en augmentant UNIQUEMENT nos loyers d’un montant juste et raisonnable”.

Smith a également trouvé de la gentillesse chez les voisins et les amis avec qui elle a partagé sa saga. Elle a pu négocier avec son propriétaire une augmentation mensuelle inférieure de 285 $, soit 11 %. Mais l’expérience l’a toujours énervée contre Boulder.

“Je savais que ça allait coûter cher, mais je pensais que les gens seraient mieux”, a-t-elle déclaré. “On a vraiment l’impression que les gens se soucient beaucoup plus de maximiser leurs investissements que d’avoir un impact sur la vie des gens. »

Bien que rester dans sa maison ait fonctionné pour elle, Smith sait que le loyer prévu l’année prochaine sera de 3 000 $ par mois. Et elle sera de nouveau au même endroit : à la recherche d’une alternative dans un marché où les prix ne font qu’augmenter.

“Il y a beaucoup d’énergie et de soutien pour les personnes qui ont perdu leur maison dans l’incendie”, a déclaré Dickinson. “Il n’y aura pas le même soutien émotionnel ou financier pour les personnes qui seront retirées du marché un an plus tard.”

— Château de Shay, @shayshinecastle

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