Le marché du logement est chaud. La Fed peut-elle la refroidir avant qu’elle ne s’effondre ?

Lorsque “Bond King” Bill Gross s’est récemment entretenu avec Barry Ritholtz pour un épisode du podcast “The Big Picture”, l’investisseur milliardaire et fondateur de PIMCO était assez sceptique quant à savoir qui pourrait ensuite construire un royaume à partir de la dette.

“Je ne pense pas que quiconque puisse être le futur roi des obligations, car les banques centrales sont fondamentalement les rois et les reines du marché”, a déclaré Gross. “Ils gouvernent – ils déterminent où vont les taux d’intérêt”, a-t-il déclaré.

La Réserve fédérale pourrait vouloir des taux d’intérêt plus élevés et des conditions financières plus strictes maintenant que les États-Unis semblent sortir de la pandémie, mais avec le coût de la vie le plus élevé depuis 40 ans. Les salaires ont augmenté, mais les prix de l’essence, de la nourriture, des voitures, du logement et plus encore.

Les minutes de la réunion de la Fed de mercredi en mars ont reflété la position durcie de la banque centrale sur l’inflation, y compris ses plans pour réduire son bilan de près de 9 000 milliards de dollars à un rythme sans précédent.

Étonnamment, le procès-verbal a également ouvert la porte à des ventes pures et simples du portefeuille de 2 700 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires de la banque centrale, un processus potentiellement perturbateur qui laissera d’autres investisseurs combler le vide.

“De toute évidence, la Fed est très concentrée sur la réduction de l’inflation”, a déclaré Greg Handler, responsable des prêts hypothécaires et à la consommation chez Western Asset Management, notant que le logement représente environ un tiers de l’indice des prix à la consommation, un indicateur clé de l’inflation en février. atteint un taux annuel de 7,9 %.

Une nouvelle lecture est attendue mardi, les économistes du Credit Suisse s’attendant à ce que l’IPC global de mars atteigne 8,6%.

“C’est leur intention de jeter de l’eau froide sur le marché du logement”, a déclaré Handler au téléphone. « Pouvez-vous réellement voir une correction ou une surcorrection ? Je pense qu’il y a évidemment un risque là-dedans.”

Ce qui est trop haut

L’été dernier, le président de la Fed, Jerome Powell, a minimisé tout lien direct entre ses achats pandémiques à grande échelle de bons du Trésor et d’obligations hypothécaires et la hausse des prix de l’immobilier.

Mais la Fed est un acheteur majeur de cette dette depuis des années, et comme Gross l’a dit sur le podcast, la banque centrale a un effet de levier important sur les taux d’intérêt. Depuis la récession de 2007-2009 et la crise des saisies immobilières qui a suivi, le gouvernement a été un rouage majeur sur le marché américain de la dette immobilière d’environ 12 000 milliards de dollars.

De nombreux Américains comptent sur le financement lors de l’achat de leur maison pour créer une richesse générationnelle. La construction résidentielle reste également un segment critique de l’économie, ce qui signifie que les enjeux sont élevés pour la suite.

“Nous constatons qu’une partie importante de la valeur nette des ménages est la valeur nette du logement”, a déclaré Mike Reynolds, vice-président de la stratégie d’investissement chez Glenmede, ajoutant que les baby-boomers possèdent une grande partie du parc de maisons unifamiliales estimé à 142 millions aux États-Unis.

“C’est une partie de l’économie qui a un potentiel de faiblesse à l’avenir”, a-t-il déclaré à MarketWatch.

Les faibles taux d’intérêt – et les faibles stocks – ont fait grimper les prix de l’immobilier à de nouveaux records pendant la pandémie, augmentant de 19 % par an en janvier. Bien qu’une partie de la hausse des prix puisse faiblir si les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans approchent soudainement de 5 %, les factures hypothécaires mensuelles dans le cadre du revenu ont déjà convergé vers les niveaux de l’ère de la bulle.

Lis: Jusqu’où les taux hypothécaires doivent-ils monter avant qu’il soit temps de s’inquiéter? Plus de 5,75 %, selon UBS.

Voici une carte montrant l’impact des gains de prix aux États-Unis par l’agence de notation S&P Global, qui considère désormais que 88 % de toutes les régions sont surévaluées.

La plupart des biens immobiliers américains sont surévalués

Notations mondiales S&P

“Y a-t-il un krach clair et imminent sur le marché ?”, a demandé Reynolds. “Cela semble peu probable, compte tenu de l’interaction de la demande et de l’offre seules.”

Les stratèges de BofA Global ont déclaré début avril qu’ils s’attendaient à ce que les prix des maisons augmentent de 10% cette année et de 5% en 2023, une demande motivée par le sous-développement des maisons dans l’ère post-2008.

Handler, un vétéran du crédit hypothécaire, a averti que “l’éventail des prévisions était le plus large depuis la crise de 2008”.

Dans le même temps, certaines parties du marché des obligations hypothécaires que la Fed a achetées ont déjà été réévaluées depuis que la banque centrale a commencé à signaler une réduction potentiellement plus rapide de son bilan.

“Les prêts hypothécaires avec des taux d’intérêt plus bas dans la fourchette de 2% et 4% ont été soumis à une pression importante plus tôt dans l’année, le marché s’attendant à ce que la Fed retire son soutien à l’été du second semestre”, a déclaré Handler.

D’un autre côté, son équipe favorise les obligations immobilières à coupon élevé, domaines où la Fed n’a pas été active, car elles bénéficient de la hausse rapide des prix de l’immobilier.

“Malheureusement pour la Fed, le marché du logement est en pleine effervescence”, a déclaré Handler. Mais en ce qui concerne l’offre de logements extrêmement faible, “il n’y a pas grand-chose que la Fed puisse faire pour le moment”.

Le Dow Jones Industrial Average DJIA,
+0,40%
a enregistré un bénéfice vendredi, mais les trois principaux indices boursiers SPX,
-0,27%

composition,
-1,34%
a terminé la semaine en baisse de 0,2% à 3,9% après que les minutes de la Fed ont renforcé les attentes de conditions financières plus strictes à l’horizon. Le rendement du Trésor à 10 ans TMUBMUSD10Y,
2,715%
a atteint 2,713% vendredi, le plus haut niveau depuis le 5 mars 2019, selon Dow Jones Market Data.

La semaine prochaine, les investisseurs entendront un grand nombre de responsables de la Fed, à commencer lundi par le président de la Fed de Chicago, Charles Evans. Mais le grand moment du calendrier économique américain survient mardi avec l’IPC de mars, suivi des demandes d’assurance-chômage et des ventes au détail de jeudi et des rapports manufacturiers et industriels de vendredi.

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