Le maire veut éliminer ces 2 équipes dans la course à l’arène sportive de San Diego

Le maire de San Diego, Todd Gloria, est sur le point de mettre fin aux pourparlers avec deux des cinq équipes en lice pour louer et repenser l’arène sportive de 48 acres de la ville dans le district de Midway.

Le service immobilier de la ville a déclaré mardi qu’il souhaitait mettre fin aux négociations avec Neighborhood Next et Discover Midway pour faire avancer les discussions avec Midway Rising, HomeTownSD et Midway Village +. La recommandation du personnel, incluse dans un rapport préparé avant la réunion du comité de l’aménagement du territoire et du logement du conseil municipal du 21 avril, est basée sur la façon dont les équipes prévoient d’intégrer des logements abordables sur le site et la faisabilité de leurs suggestions pour l’aréna.

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“La ville a été ravie de recevoir cinq réponses de premier ordre à l’avis de disponibilité de décembre”, a déclaré Penny Maus, qui supervise le service immobilier de la ville et négocie au nom du maire. “Après 90 jours de négociations de bonne foi avec les cinq équipes, nous devons concentrer nos efforts sur les équipes que nous considérons comme les meilleurs partenaires potentiels pour ce projet.”

Les membres du Conseil peuvent accepter, rejeter ou modifier la recommandation, ce qui signifie qu’ils peuvent faire participer autant d’équipes qu’ils le souhaitent au deuxième tour de négociations. Cependant, la recommandation vise à s’aligner sur les réglementations de l’État régissant la manière dont les municipalités doivent abandonner les terres qui ne sont plus nécessaires à l’usage de l’État, telles que définies dans la loi sur les terres excédentaires récemment modifiée.

Le San Diego Sports Arena, 3500, 3250, 3220 et 3240 Sports Arena Blvd. est sur le marché depuis février 2020 et n’est plus sur le marché. En octobre, San Diego a de nouveau mis le terrain en location, cette fois conformément aux directives d’un régulateur d’État chargé de faire appliquer la loi sur les terres excédentaires récemment modifiée. La ville a affiché un avis de disponibilité et a reçu sept réponses, bien que deux aient été éliminées. En décembre, San Diego est entré dans une phase préliminaire de négociations avec cinq équipes s’engageant à transformer le quartier et à transformer les hectares d’asphalte et les devantures abandonnées entourant la Pechanga Arena.

«Je suis ravi de voir des plans de logement aussi solides parmi ces offres qui augmenteront considérablement le nombre de nouvelles maisons que les résidents de San Diego peuvent réellement se permettre. Quelle que soit l’équipe qui sera finalement sélectionnée, il est clair que le résultat sera une communauté Midway revitalisée qui stimulera notre économie locale, aidera à résoudre la crise du logement et améliorera la qualité de vie », a déclaré Gloria dans un communiqué. “J’ai mis en place un processus transparent incluant le conseil municipal et les commentaires du public, car la ville estime que cette décision est extrêmement importante.”

Selon le California Department of Housing and Community Development (HCD), l’organisme de réglementation de l’État, San Diego doit désormais donner la priorité à l’équipe qui propose le logement le plus abordable au niveau d’accessibilité le plus bas. L’État définit le logement abordable comme des unités réservées aux familles gagnant 80 % du revenu médian de la région. Actuellement, le revenu médian d’une famille de quatre personnes à San Diego est de 95 100 $.

Une représentation conceptuelle du plan Midway Rising

Un rendu conceptuel du plan Midway Rising de l’architecte du projet Safdie Rabines montre la nouvelle arène proposée au premier plan. Du côté ouest de la zone, il y a des unités résidentielles standard et abordables. Une place publique urbaine et des parcs en toiture relient les deux usages.

(Avec l’aimable autorisation des architectes Safdie Rabines)

En tant que telle, la ville accorde la priorité absolue à la proposition Midway Rising de Zephyr Partners, basée à Encinitas, de l’opérateur d’installations sportives et de divertissement Legends et du promoteur de logements abordables Chelsea Investment Corp. Le plan du groupe comprend les unités les moins chères offertes aux niveaux de revenu les plus bas – ou 2 000 unités à charte restreinte avec une accessibilité moyenne de 40% du revenu médian de la région, selon le rapport des employés.

Au total, Midway Rising construit 4 250 appartements à côté d’une nouvelle arène, 50 acres de parcs et d’espaces ouverts et un hôtel de 200 chambres.

“Si les chiffres n’ont pas du tout changé et que Midway Rising était jugé irréalisable pour une raison quelconque, la ville devrait se coordonner avec HCD et leur fournir des informations écrites sur les raisons pour lesquelles nous ne sélectionnerions pas l’équipe qui travaillerait sous la Loi sur les terres excédentaires. » est préférable », a déclaré Maus.

Le personnel recommande également que HomeTownSD et Midway Village+ avancent afin que la ville ait des options lorsque, avec l’aide d’un consultant immobilier extérieur, elle examine plus rigoureusement les finances de l’équipe et la faisabilité du projet. La ville n’a annoncé publiquement aucune condition financière, ce qui signifie qu’il n’est pas clair ce que les équipes devraient payer pour louer le site ou combien de subvention elles attendent de la ville.

Dirigé par le groupe Monarch basé à San Diego, HomeTownSD propose de construire 1 726 unités abordables, l’accessibilité moyenne des unités étant de 48% du revenu médian de la région. L’équipe, qui comprend Essex Property Trust et la société immobilière sportive JMI Sports, compte 3 250 maisons, une arène sportive nouvelle mais réduite, un hôtel de 300 chambres, 155 000 pieds carrés de bureaux et de commerces et 18 acres de parc et d’espace ouvert.

Midway Village +, le groupe dirigé par le constructeur de maisons de luxe Toll Brothers, est également recommandé pour la liste restreinte car il propose un plan de logement abordable compétitif, a déclaré Maus.

Bien que l’équipe soit entrée dans la compétition avec beaucoup moins d’unités, Midway Village+ a terminé la période de négociation de 90 jours avec 1 610 unités abordables à une accessibilité moyenne de 48 % du revenu médian de la région.

Midway Village+ propose un total de 4 210 unités résidentielles, une nouvelle arène, un hôtel de 250 chambres et un parc central de 30 acres. L’équipe, qui travaille avec le constructeur de maisons abordables Bridge Housing et l’investisseur en capital-investissement Revitate, souhaite également construire un site de 3 500 places et un stade de football temporaire pour le San Diego Loyal.

Les membres du personnel demanderont aux membres du conseil d’éliminer deux équipes: Neighborhood Next, dirigée par The ConAm Group, et Discover Midway de Brookfield Properties.

Bien que Neighborhood Next ait le troisième plus grand nombre d’unités abordables avec 1 650 unités, l’équipe n’a pas de partenaire d’arène et n’a pas été en mesure de démontrer sa capacité à rénover l’arène sportive existante, selon le rapport du personnel. Au lieu de cela, ConAm et ses partenaires Malick Infill Development, Community Housing Works et Wakeland Housing & Development Corp. ont déclaré qu’ils travailleraient avec Crossroads Consulting pour analyser les besoins de l’arène et rechercher un opérateur à une date ultérieure.

“Puisqu’ils n’avaient pas les ressources opérationnelles dans leur équipe pour livrer une arène, nous avons estimé que c’était une raison de les mettre de côté pendant que nous continuons avec ce niveau de diligence raisonnable plus approfondi”, a déclaré Maus.

Neighborhood Next conteste l’évaluation de la ville.

“Nous sommes parmi les trois meilleurs soumissionnaires pour le nombre de logements abordables proposés – ce qui est le facteur déterminant en vertu de la loi sur les terres excédentaires”, a déclaré Zach Adams, vice-président principal du développement chez The ConAm Group. “En tant que tel, nous sommes surpris que Neighborhood Next ne figure pas sur la liste des 3 meilleurs recommandés en tant qu’équipe proposant un quartier de classe mondiale avec le plus grand nombre de logements et parmi les 3 meilleurs logements abordables.”

Le groupe demandera aux membres du conseil de garder l’équipe dans le mélange, a déclaré Adams.

Discover Midway, quant à lui, se classe dernier pour le logement abordable, offrant le moins d’unités aux prix les plus élevés. Le plan du groupe prévoit 1 035 logements abordables avec une accessibilité moyenne de 56 % du revenu médian de la région.

La recommandation de procéder sans Brookfield est un coup dur pour l’éminent promoteur, qui a remporté le premier processus d’appel d’offres de la ville pour le site de l’arène sportive. Ce processus, commencé sous une administration municipale différente, a violé la loi sur les terres excédentaires et a ensuite été interrompu.

“Notre engagement envers San Diego ne commence pas et ne se termine pas avec le projet d’arène sportive. Nous continuerons de suivre l’exemple de la ville alors que nous franchissons les prochaines étapes de ce processus et nous nous réjouissons de continuer à renforcer nos racines locales dans les années à venir », a déclaré Jessica Jones, directrice principale chez Brookfield.

Le comité de l’utilisation des terres et du logement de San Diego, composé de quatre membres, examinera la recommandation du maire le 21 avril. Le Conseil plénier, qui a le dernier mot, pourrait examiner la question dès le mois prochain. Si les membres du conseil réduisent le champ des candidats, Maus pense qu’elle peut revenir aux élus avec une sélection finale avant la fin de l’année.

“Si (le conseiller) veut changer (recommandation du personnel) en ajoutant une ou plusieurs équipes, cela augmentera le temps dont nous avons besoin pour terminer l’analyse”, a déclaré Maus. “Parce qu’il s’agit de projets très complexes à usage mixte, la quantité de diligence raisonnable requise du personnel et, en fin de compte, d’un consultant commercial pour chaque équipe est importante.”

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