Augmentations de loyer entre 2,7 % et 9 % fixées par le personnel du comité d’orientation de l’établissement jusqu’au vote final

Les membres du personnel du Conseil des lignes directrices sur les loyers de la ville ont recommandé une série d’augmentations, toutes à des niveaux plus élevés que ceux que les locataires à loyer réglementé de New York ont ​​connus depuis près d’une décennie.

Les quatre membres du personnel du comité ont abouti à une recommandation d’augmentations de loyer allant de 2,7 % à 4,5 % pour les baux d’un an et de 4,3 % à 9 % pour les baux de deux ans.

Leurs propositions, décrites dans une présentation au conseil de neuf jeudi matin, sont les premières d’une série d’étapes vers la détermination finale du loyer par le conseil au début de l’été. Le conseil d’administration a jusqu’au 1er juillet pour se prononcer sur la fixation du loyer.

“Chacune de ces formules est mieux considérée comme un point de départ pour la réflexion”, a déclaré jeudi le directeur exécutif du RVB, Andrew McLaughlin, au conseil d’administration.

Le conseil d’administration, toutes des personnes nommées par le maire, prendra sa décision au milieu d’une bataille houleuse entre propriétaires et locataires alors que New York lutte pour se remettre de la pandémie de COVID.

Les propriétaires sont optimistes quant à leurs chances d’augmenter le loyer sous l’ère du maire Eric Adams, avait précédemment rapporté THE CITY. Mais jeudi, les représentants des propriétaires ont insisté sur le fait que la recommandation du comité n’était pas suffisante.

“Ces chiffres sont insuffisants et doivent être beaucoup plus élevés pour que les propriétaires d’immeubles récupèrent les pertes financières causées par la loi sur les loyers de 2019, les faibles augmentations de loyers de ces dernières années et la perte de revenus due à la pandémie”, a déclaré Vito Signorile. Vice-président de l’Association de stabilisation des loyers.

L’augmentation proposée par le personnel est conçue pour modifier suffisamment les loyers pour maintenir le bénéfice d’exploitation net des propriétaires, ou NOI, “constant”, a déclaré McLoughlin. Le NOI mesure le revenu restant après avoir payé les factures d’exploitation et d’entretien, mais n’inclut pas les taxes et les versements hypothécaires.

Le conseil avait précédemment signalé que le NOI pour les propriétaires d’appartements à loyer réglementé avait chuté de 7,8% entre 2019 et 2020, selon les dernières données disponibles.

Adams se fait un nom à bord

En rupture avec son prédécesseur Bill de Blasio, le maire Eric Adams s’est éloigné du soutien public aux locataires et du gel des loyers. “Mon administration s’est engagée à prendre des décisions basées sur des données”, a-t-il déclaré dans un communiqué lors de la nomination de deux membres au comité de location fin mars.

Jeudi, Adams a nommé un troisième membre du conseil d’administration, l’avocat Adán Soltren de la Legal Aid Society, pour servir de représentant des locataires.

Le maire Eric Adams se rend sur les lieux d'un incendie mortel sur la 181e rue Est dans le Bronx le 9 janvier 2022.

Le maire Eric Adams se rend sur les lieux d’un incendie mortel sur la 181e rue Est dans le Bronx le 9 janvier 2022.
Michael Appleton/Bureau photo du maire

Le conseil est une entité distincte de l’hôtel de ville, mais “l’administration du maire a un impact énorme sur ce à quoi ressemblera le vote”, a déclaré Leah Goodridge, ancienne membre du RGB et principale défenseure du logement à Mobilization for Justice.

“Le président, qui est nommé à la discrétion du maire, veut prendre une décision qui est loin de celle du maire, il y a de fortes chances qu’il perde son poste”, a-t-elle déclaré. “Il y a une grande incitation pour le président à être du même côté que l’administration.”

Un problème d’inflation

La proposition de jeudi combine trois formules d’augmentation potentielle des loyers, dont l’une utilise l’indice des prix à la consommation – un moyen de mesurer l’inflation – comme référence pour déterminer les hausses de taux.

Le NYU Furman Center, une organisation de recherche sur le logement, a souligné cette semaine la nécessité de la mesure, arguant que sans augmentation de l’inflation, les propriétaires seraient incapables de maintenir des logements à loyer réglementé, entraînant la perte d’un élément crucial du parc de logements de la ville. .

“Nos recherches suggèrent que l’indice des prix à la consommation est désormais raisonnable car, à la suite de la réforme des loyers de 2019, une partie importante du stock de loyers stabilisés dépend entièrement des augmentations du RVB pour maintenir des revenus adéquats”, a déclaré Mark Willis, chercheur principal chez Furman. .

Selon le Bureau of Labor Statistics, l’inflation dans la région de New York a augmenté de 6 % pour l’année terminée en mars.

Mott Haven dans le South Bronx a un mélange de bâtiments résidentiels publics et privés, le 20 mai 2021.

Une vue vers le sud de Mott Haven dans le Bronx.
Ben Fractenberg/LA VILLE

Dans le même temps, la pression financière sur les locataires est immense. Selon le National Equity Atlas, au moins 1,6 milliard de dollars de loyers sont dus dans les cinq arrondissements. Les affaires d’expulsion ont inondé les systèmes judiciaires de la ville depuis la fin du moratoire en janvier. Le chômage, en particulier chez les Noirs new-yorkais, reste bien supérieur à la moyenne nationale.

La porte-parole du conseil Adrienne Adams (D-Queens) et la présidente du comité du logement du conseil Pierina Sánchez (D-Morris Heights) se sont fermement rangées du côté des locataires jeudi. Dans un communiqué commun, ils ont déclaré qu’il était “impitoyable” de proposer une augmentation de loyer pouvant aller jusqu’à 9%.

“Alors que de nombreux coûts ont augmenté pour les New-Yorkais, il est injuste et déraisonnable de transférer le fardeau sur les locataires à loyer stabilisé qui ont encore du mal à récupérer”, ont-ils déclaré.

La recommandation du personnel du conseil “aura un impact”, a déclaré Goodridge, car le président du conseil “travaille main dans la main avec le président”.

Mais leurs chiffres d’augmentation de loyer ne correspondront pas nécessairement au vote final du panel. Ce qui est beaucoup plus important, a déclaré Goodridge, c’est l’approbation préalable du conseil d’administration sur les niveaux de loyer, qui a généralement lieu en mai.

“C’est le gros problème”, a-t-elle déclaré. Typiquement, le vote final en juin correspond ou augmente le niveau de loyer décidé en mai. Par exemple, si le vote préliminaire exige une augmentation de 3% pour les baux d’un an, “cela finira presque toujours par être de 3% ou plus”, a-t-elle déclaré.

Au moment de prendre leur décision, leur politique s’appliquera aux baux signés entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023.

Goodridge, un avocat des locataires, a encouragé les New-Yorkais à témoigner lors des audiences publiques qui auront lieu entre le vote préliminaire en mai et le vote final en juin.

Intéressé à témoigner devant le Conseil des lignes directrices sur les loyers? Voici comment:

  • Découvrez quand les réunions et les audiences ont lieu ici sur la page RGB. A la mi-avril, les audiences et les votes ne sont pas encore programmés au-delà de la fin du mois.
  • Envoyez les certificats écrits par la poste ou en utilisant ce formulaire en ligne.
  • Apparaissez pour dire votre morceau directement au tableau, comme vous êtes légalement autorisé à le faire. Dans le passé, le conseil accordait généralement deux minutes à chaque orateur, “en alternance entre les représentants des propriétaires et des locataires”, selon son site Web.
  • Si vous vous préinscrivez pour parler, vous serez placé devant dans la file des orateurs, indique le RVB. Comment s’inscrire à l’avance ? Ces détails seront énoncés dans l'”Avis public” d’une audience, qui sera publié dans les semaines précédant l’audience. Consultez-le sur le site Web de la Commission.
durazy